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房企避税手段多 税制设计导致土地增值税“纠结”

发布时间:2019-05-16 00:05:28

    业界人士表示,房企在土地增值税问题上是避税手段多,真正欠缴少。通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件,成了很多楼盘的选择。新京报记者 王叔坤 摄

    12月4日,在全联房地产商会2013年年会上,华远地产董事长任志强在谈到企业维权问题时,再次提起近期央视报道房企欠缴土地增值税的事情。

    一段时间以来,房企土地增值税引起的关注沸沸扬扬。房企喊“躺枪”,业内人士质疑,国税总局也出面澄清。有房地产业内人士表示,从全国范围看,在全国10万亿的税收大池子里,土地增值税也就是3000亿的水平。就房企来看,土地增值税也比营业税、所得税占比要少。土地增值税之所以引起那么大的关注,恰恰因为这是一笔难征的“糊涂账”。加上土地增值税调节房价几无成效,房企“欠缴”土地增值税才引发了强烈关注。

    全国土地增值税连年增长

    根据国税总局披露的数据,近年来全国土地增值税收入连年增长。国税总局财产行为税司负责人也在11月26日表示,土地增值税征管力度是逐步加大的。

    2007年,全国土地增值税收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1-10月土地增值税收入2710.78亿元,增长22.2%。

    就北京房地产项目土地增值税缴纳情况,记者联系市及部分区县有关部门,截至昨天发稿时止,均未得到明确答复。

    清算难在税制设计

    在谈到土地增值税征管成绩的同时,国税总局财产行为税司负责人也承认,土地增值税在征管方面还存在着一些困难和压力,主要表现在房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。

    兰德咨询总裁宋延庆等业内人士也表示,土地增值税之所以成为一个“糊涂账”,关键在于税制设计存在问题,特别是清算时点的规定存在很大的弹性。

    北京市律师协会税法专业委员会主任、王朝晖律师认为,土地增值税规定的征收净利额的30%-60%税率过高,且征收权在地方,这使得在实际执行中出现了很多变通,比如各地基本上没有按照四级超率累进税率征税,而是以当地规定的按项目销售额的1%-5%预缴为主,而对哪些可计入成本避税等技术环节,各地区税务部门的理解和把握也不一致,造成了“松紧不一”的现状。

    此外,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,根据规定,土地增值税清算有两种情况,一种是房企必须主动清算,如项目竣工或完成销售;另一种是税务机关“可要求清算”的,如竣工项目已销售比例达到85%的,取得销售证满三年仍未销售完毕的。后一种情况并非要求房企主动清算,主动权在地方税务部门。

    合理避税手段多,真正“欠缴”极少

    而在房企实操层面,根据记者了解,通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件,成了很多楼盘的选择。至于通过做大精装等途径做大成本,合理避税的招数就更多了。

    “避不掉还不交的情况是极少的。”宋延庆说。任志强也曾表示,大房企没有拖延结算的动力,到节点必须清算,否则房企要被罚。

    对于此番引起广泛关注的房企土地增值税问题,业内人士认为最初有关“欠缴”的报道及分析,是把概念搞错了。中国房地产业协会副会长朱中一在11月26日的沟通会上就表示,预提和现时缴纳的概念不同,企业在未达到清算条件时预提,不等于欠缴。

    任志强更直接地认为,没到清算时点,甚至都不能算“应缴”。

    首创集团董事长刘晓光也表示,按照规定,土地增值税应该在项目竣工或销售85%以后,税务机关启动专门清算程序,聘请专门税务师事务所出具专门报告,并经税务机关核定,确认实际金额和缴纳时间,才是真正应缴的税金。所以,企业报表的数据为根据会计准则权责发生制预估的数据,与税务局确定的应缴税金在时间上和金额上都有很大的差别,因此不存在欠缴的问题。

    北京一家房企财务负责人告诉记者,据他了解,北京多个项目都是根据销售回款情况,土地增值税按月预缴。“已经预缴也就谈不上欠缴,也正因为有预缴,征纳双方对于最终复杂的清算都不够积极。”

    ■ 观察

    土地增值税怪圈:有法难执

    此次“房企欠税门”,虽然涉事房企、税务机关纷纷澄清,但也使得20年前制定的土地增值税政策“有法难执”的怪圈曝光。

    我国在1993年底出台了首部土地增值税暂行条例,目的是为了抑制房企的炒地暴利,但随即1994年房地产行业陷入低潮,该条例就一直未被实际执行。直到2006年底,房价一路走高,国家税务总局才首次专门发文,要求从2007年2月1日起全面清查土地增值税,并列出7条细则。但随后2008年金融危机爆发,清查无疾而终。2010年后,房价数度高涨,国税总局连连发起清查风暴,土地增值税征收口径也日渐严格。

    对整个房地产行业来说,土地增值税可谓是多年来头顶高悬的“达摩克利斯之剑”,但全国范围内不断掀起新一轮土地增值税清查的风暴,最后似乎都以“雷声大雨点小”告终。

    “去年国税局又在全国范围内清查了一次土地增值税的征收情况。近几年清查的频率很高,但很难从根本上解决问题。”王朝晖律师如是说。

    ■ 第三视角

    修改土地增值税计算规则呼声高

    记者从国泰君安了解到,该行测算的房地产行业整体未缴的土地增值税规模在3000亿元以下,而2008年—2012年房地产上市公司都充分计提了土地增值税,年均土地增值税税率为5.7%,如全国市场占有率最高的行业龙头万科2012年预提的土地增值税为58亿元。

    “房企欠税门”发生后,上海易居房地产研究院副院长杨红旭将矛头直指税务机关,称虽然确有开发商避税、逃税的现象,但土地增值税设计得太复杂、征税成本太高,使地方税务局很难按税法从严清算。

    国家税务总局此前也公开承认,土地增值税的清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并且容易产生执法风险。

    “各界对调整土地增值税的呼声很大。”王朝晖律师表示,短期内调整立法层面的可能性较小,确立更合理的土地增值税会计计算规则、明确各地区的土地增值税计算方法,或许可以起到改善作用。

    四级超率累进税率

    土地增值税暂行条例规定,土地增值税实行四级超率累进税率,但在实际操作中一般并未采用,而以预征收房屋销售额的1%-5%为主。具体规定是:

    1、增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

    2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

    3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

    4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

    ■ 名词解释

    什么是土地增值税?

    土地增值税是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的税种,由各地政府征收,根据项目增值幅度不同,税率在30%-60%不等。1993年12月底,我国出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,首次提出土地增值税这一税种,背景是为了抑制当时房企的炒地暴利;1995年出台了条例的实施细则。记者 张旭 自曾晖

   


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